自三道红线和指导价开启的调整

本世纪最伟大的两个营销骗局，钻石和房子。钻石已经被戳穿了，作为哺乳动物繁衍后代是刻在基因里的终极使命，所以捆绑这个主题进行营销，总能成功给消费者洗脑，没有房子就没有生育权，搭配没有钻石就没有择偶权。

2021年开始，中国的房地产市场经历了连续三年的下滑（基于人均住房面积+居民上门宏观杠杆率，官方主动踩的刹车），这算是自商品房市场成立以来持续时间最长、跌幅最大的一次调整。当前市场步入『以价换量』的阶段，房价跌幅大于租金。

楼市一次性拿走整个社会 50 年的财富，出现了短暂的十几年繁华，成就了少量的超级富豪，领先全球的城镇基建，外加一班的房奴和一班的老赖。

这次调整周期中，中国的房价到底下跌了多少？

从 重点50 城来看，上半年平均租售比为 1:590（相当于 590 个月能收回成本，约 49 年），但仍远低于国际合理区间（传说全球合理区间为1:200~1:300之间，也就是售租比 16.7~25，租金回报率 6%~4%），理论上仍有修正空间，但其收益私有化，成本社会化（资本来自外部，推高的成本又有全民买单），风险全民化的特征，实际也没什么太多下探空间，只能死扛到『科技竞赛胜利/产业结构胜出』$\longrightarrow$收入上涨来缓解。

至于为何会进展到如此地步，可以联系看看经济与债务。胆子大的奸商是有，但造成整体产业高杠杆高周转等风险问题的制度绿灯，都是为了加快房地产的流转速度，而房地产流转速度的本质就是土地流转速度，不就是城市的发展速度吗？所以我们已经在为城市化进程过快的果买单了。

预售卖光的烂尾楼监管账户钱去哪了

1. 房企根本不把房款打进监管账户，而是进普通账户「这里是监管尸位素餐+开发商舞弊的狼狈为奸」
2. 建筑公司承接自己楼盘，伪造工程进度/虚假关联交易，都是自家人，按流程套取工程款
3. 监管渎职，违规发放监管资金：开发商表衷心，提起拿钱去盖更多楼，拉动小芬，自然有人愿意放行

提前取钱对多方都是有益的，除了业主。

房贷、养老、生育三角困局

房贷本质是以未来现金流为抵押，获取的长期融资工具，在普通家庭机缘下，这是唯一一种创造负债的同时创造家庭核心资产的工具。根据发展阶段，其可以是优质杠杆，也可以是伪装成资产的负债。

在首付和月供能力约束下，央行的标准是不超过收入的 50%，那么月入过万的负债上限也就 100w（总价 150w 的房子，首付接近 50w）。而现实默认是父母资助或双方共同，一二线超 60%首付资金依赖于父母的资助，没有家庭资助的应届毕业生在城市收入水平线，要存 10 年，才够首付。

这种结构性矛盾就衍生多个社会效应

• 代际财富的畸形分配（社科院调研1/3的养老金都是用来资助子女购房，这还是在40%的群体缺乏可持续收入的养老金的前提下），
• 家庭夫妻双方 60%的收入用来月供和养孩子，若加上反哺养老，则要超过 60%。
• 这些压力转移到现代适婚人群，就是延迟生育，被迫的人口结构转型。从十几20 年前的20 岁出头，到现在的接近30 岁，农村都延迟了何况城镇。

老龄化加速和生育延迟叠加会形成更大的财富断层和阶级断层，普通居民杠杆 60%无限接近发达国家，但社会保障支出远远跟不上。国内家庭资产又有 70%集中于房产，在房价或经济波动周期里表现出极其脆弱性，这是当下的最本质问题。

买房、育儿、养老导致高杠杆，高杠杆导致高负债，高负债导致延迟结婚生育，新生儿持续降低，老龄化加速。当代年轻人和当下经济核心目的就是债务出清和资产负债修复，在拉扯中尽力平衡，要理性的是房价与居民杠杆率存在负相关关系，房价下降 10%，实际负债将被动上升 11%左右，这种金融和民生保障的复杂博弈，决定了政策工具箱必然优先选择稳资产，也就是先救市，而不是放任市场自由活动。

市场其实已经救过来了，只是缩小到个人身上感觉是没救过来。因为对个人而言，100w 还剩 20 才叫救过来，不愿意付出时间也不愿意让开空间，这是常规心态，凡是有盈利想法的就不要抱怨。

需求决定下限，长期解决方案还是要回到基础的收入分配改革，还有公共服务均等化，所以有增收，教改，医改等支出型结构调整。这些都是实质性破解房贷，养老，生育三角困局的办法，但这是长期的事情，短期还是用别的水池的水，先解渴，再普惠。各方还是想通过拉动资产价格，用你的债务接别人的债务的方式做到债务出清，途径还是发贷款，降首付也不是图你那 15%的现金。

一线城市房价状况

回落至2016至2017

• 香港楼市在去年2月宣布全面“撤辣”(取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税等)后，香港楼市迎来一波小反弹，先是中原城市领先指数持续上扬，但后续又开始持续下跌
• 从峰值到现在，深圳的二手房价格累计下降了37.3%，涨幅是最高的，同时也最早达到了峰值，跌幅也是最显著的。最新二手房成交均价约为5.9万元/平方米，这一水平大致回到了2016年8月的价格水平，2016年的二手房成交均价大约为5.4万元/平方米，部分月份 6 万元/平方米。如何理解呢，也只能说在四大一线中深圳原来杠杆率最高
• 广州的房价从峰值至今已经下跌了26.8%，回到了2017年6月的价格水平，二手房挂牌量也去到了 15w 套的历史高值
• 归因于北上两地早些时候实施了更为严格的房地产市场调控政策，提高了投资炒房的门槛，使得市场波动相对平稳。8月初上海二手住宅的平均成交价为57915元/平方米，结合历年的价值，可以得出当前房价价格已回落至2017年水平。北京二手住宅的平均成交价已较23年高点下跌约一万元，部分数据显示已回调至2016年水平，整体跌幅显著，尤其是郊区和老破小房源，跌幅普遍在40%至50%之间

下钻搞钱第一城鹏城（2023）

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    title "深圳 04-23 年二手房交易走势"
    x-axis "年份-折线均价w/平米" [2004, 05, 06, 07, 08, 09,  10, 11, 12, 13, 14, 15, 16,  17, 18, 19, 20, 21, 22, 23,24H1]
    y-axis "量能-柱图过户量w套" 0 --> 16
    bar [5.3, 6.6, 8.5, 9.2, 4.3, 15.5,11.3, 6.1, 5.7, 8.8, 5.7, 12.7, 9.6, 6.4,  6.5, 7.7, 9.5, 4.1, 2.2, 3.3]
    line [0.6, 0.7, 0.9, 1.3, 1.2, 1.4,1.6, 1.5, 1.6, 1.9, 2.3, 3.1, 5, 5.5,  5.9, 6.2, 7, 8, 7.4, 6.5,5.9]

2023议价空间

2023 年深圳二手房平均议价空间

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    title "2023年深圳二手房平均议价空间"
    x-axis "月份 议价率=(最后挂牌价-成交价)/最后挂牌价" [1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12]
    y-axis "议价比例 %" 1 --> 11
    line [8,6.8,6.9,7.1,7.5,9.1,10.5,8.2,8.1,8.8,10.7,10.2]

• 2021年参考价政策出台第一年，深圳54.5%的房源成交价高于参考价20%以上，只有5%的房源成交价低于参考价。
• 2022年，低于参考价成交的占比上涨到19.7%。
• 2023年全年，低于参考价成交的占比大幅增长至50.3%。2023H1，低于参考价成交占比仅3成左右，但7月开始大幅度提升，一跃超过6成。Q4起更是超过7成，直至12月底，低于参考价成交占比达到80%，『不低于参考价的房子不看』已经为市场常态

2023H2 指导价vs 实际价偏差

pie title 低于指导价成交的低多少
	"低 0-5%":25
	"低 5-10%":23
	"低 10-15%":21
	"低 15-20%":14
	"低 20-30%":12
	"低 30%+":5

2023二手房源成交周期

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    title "2023年深圳二手房成交周期"
    x-axis "年份" [2019,2020,2021,2022,2023]
    y-axis "成交周期（天）" 30 --> 200
    line [136,113,108,153,178]

• 2023年深圳二手房成交周期平均为178天，比2022年拉长了近1个月的时间。

• 近5年里成交周期最短是2021年的108天，大概3个半月。3年时间，深圳二手房成交周期已经近乎翻倍。业主出售需要更大的耐心。

• 不完全是“越大越难卖”。2023年改善客群积极入市，90-144㎡的二手房成交周期反而是最短的，为166天。低于60㎡的小户型成交周期并不低，达到172天。144㎡以上的豪宅总价高，目标客群主要是小范围的高净值人群，成交周期自然较长，超过210天。

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    title "2023深圳不同面积二手房去化周期"
    x-axis "面积段" ["(0,60]","(60-90]","(90-144]","144+"]
    y-axis "成交周期（天）" 160 --> 220
    bar [172,169,166,211]

成交片区与客户年龄

2023年二手房过户量排名前三的片区依然是三大“老演员”：龙岗中心城、布吉和西乡，前三名连续3年未变。但去年各片区成交量同比有了明显上涨。龙岗中心城上涨39%，布吉上涨31%，西乡上涨59%，各类片区数据可详见参考链接^[1]。

城市常住人口的平均年龄只有32.5岁，购房者平均年龄36.5岁，购房群体年龄相较 22 年上涨 0.5 岁，有增大趋势。各年龄层上41-50岁群体和21-30岁群体分别相较 22 年出现 2%左右的升降，主力31-40 的几乎无变化，95后00后年轻人更加倾向于先租房，部分群体转向购买人才房也会带来购房年龄增大。

2019年来重点 50 城售租比详细透视

租金回报率=单位月租金/单位房价^[3]

售租比=房屋总价/房屋年租金

租金回报城市能级负相关: 城市能级越高，租金回报率越低，高租金回报率以弱二线及三四线城市居多。24H1 一线城市租金回报率 1.79%，同比回落0.01%;二线城市回报率1.92%，同比上升0.09%, 三四线为2.46%，同比上升0.12%。

xychart-beta
    title "重点 50 城售租比"
    x-axis [2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,2025H1]
    y-axis "售租比" 45 --> 53
    bar [49.7, 50, 50.9, 51, 50.9, 48.5, 48]
    line [49.7, 50, 50.9, 51, 50.9, 48.5, 48]

高售租比城市集中在长、珠三角经济圈。

• 厦门位居售租比榜首，靠出租收回成本需 76 年，东莞达 71.6 年，位居第二。宁波，金华，深圳，苏州紧随其后，售租比均在 60 年以上。
• 银川、乌鲁木齐、贵阳分列低租售比前三，不到 30 年就可以通过出租收回成本。桂林，哈尔滨，长沙，湛江租售比也较为合理，均在 35 年以下

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    title "重点 50 城租金回报率"
    x-axis [2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,2025H1]
    y-axis "租金回报率 (in %)" 1.9 --> 2.1
    bar [2.01, 2, 1.97, 1.97, 1.97, 2.06,2.08]
    line [2.01, 2, 1.97, 1.97, 1.97, 2.06,2.08]

租金回报率 2.03%（高过五大行 5 年期定存 1.8%，但与 10 年期国债2.23%比仍无优势），创 2019 年来新高

xychart-beta
    title "24年投资收益率对比"
    x-axis ["10年期国债", "50城房租金", "基金平均收益率", "5年定存", "1年期国债"]
    y-axis "回报率 (in %)" 1.3 --> 2.3
    bar [2.23, 2.03, 2, 1.8, 1.47]
    line [2.23, 2.03, 2, 1.8, 1.47]

详细数据列举

2023租金回报率降序排列，厦门租金回报率仅 1.26%，最差高居榜首。银川租金回报率4.78%, Top1，甩第二名乌鲁木齐3.3%近 1 个多百分点；

因各种研究报告的城市范围不一致，也没释出全部清单，所以你看到部分省会城市未列出数据，因为它们也藏在区间内。

房价收入比 > 10 通常认为购房负担过重（国际警戒线：6-8）

数据粗略透视

对照 2019 年

更多信息和图表，可参见^[2]

不谈房价谈变化

央行在二季报里也特地设了一个专栏：支持租房租赁产业可持续发展，给了一些调调和资金支持的吹风。提到租金是影响住房价值的核心变量，租售比是衡量住房价值的简化指标，若静态租售比提升到 3% 「对应于售租比 33 年，租售比1：400」以上，将高于多数资产回报率，租房租赁产业是未来房地产发展的重要方向。

政策鼓励或不鼓励的事项，或许不会立刻产生效果，但最终必然会带来显著影响。例如曾有一段时期，银保监的郭主席将房地产称作「灰犀牛」，并告诫众人留意房地产投资的风险，一年多以后，房地产的拐点就出现了。证监会在两年多前提出构建『中国特色社会主义估值体系』，许多人不相信 PE低于 10 倍，市净率低于 1 倍的央企未来会迎来一波上涨，而后中石油、工行，中行，长江电力，中国联通的走势验证了者一切。要关注政策趋势，而且要提前进行布局，且还需要一定的耐心。

1970年以来15个国家的22次房地产危机

大型泡沫：5年期内至少上涨50%，或3年35%，随后下跌至少35%

小型泡沫：5年期间至少上涨35%，或3年20%，随后下跌至少20%

以危机发生当年的实际房价水平为100，泡沫破裂前后房价的走势变化可以分为四个阶段：

1. 危机前10年至前5年，房价较为缓慢上升，5年内总计上涨约7%
2. 危机前第5年开始到危机爆发前，房价进入快速上涨期，相较于危机前第5年累计上涨了50%
3. 泡沫破裂后房价进入漫长的下降期，在危机后第6年下降至最低值，较峰值下降30%，刚好大约是危机前5年的水平 （和中国 16~17 年也差不多能对上）
4. 房价开始缓慢向上修复，但截至第10年，房价水平仍不能回复至危机前的峰值水平，仅为最高值的85%左右

日本的危机在很多其它方面也与别的样本国家非常不一样，日本的危机是一个虽然烈度并不算太高，但更加漫长的危机（部分跟日本的人口结构有关系，90 年危机后工作年龄人口增长率持续为负）

房地产投资的走势变化与房价变化基本相同，但要延迟于房价反转一年才反转

从渴盼暴涨到止跌企稳

房价的修复前提是居民负债表得到修复，自发性修复非常缓慢，天量烂尾楼尚未解决，公信力已经打了折扣。00 后及更后面的新时代群，购房动机比较低（24 年 9 月16~24岁全国城镇不含在校学生失业率17.6%，实际更高，或许这批锚定公租房）。当前最尴尬的是 85-95 人群，这代人在房地产带来的负债被修复前显得无力积极参与整个消费市场，而这批人反而是目前社会上生产力最高，消费也本应是最高的人，这场债务危机加大了年轻世代衡量购房必要性的疑虑，又进一步加大了人口断代的长期危机，在人口大趋势（年净新增1000w 退休）下今年火急火燎上马了延迟退休。

参考其他国家房地产模式，美日西方房地产泡沫出清节奏，长期的下跌通道是大概率结果，只有美国走出了V字反转，这是在唯一的超级大国的背景下虹吸全球做到的，从人口趋势上中日太像「同恰逢劳动人口拐点」，中国甚至未富先老，但从产业和政治独立性上大不一样，所以这是一场探索式的行军，没有复刻模板可以借鉴，不可悲观也不应盲目自信「灰犀牛一个也没躲过去」。

上图也有其险恶用心，只以时间长度来推算描述，不看下跌深度和速率。按本文前面的分析，中国一线城市房价已经下探了接近25 ~ 30%，类比美国的下探幅度28%，日本的下探幅度45%，中国已经接近美国的修复幅度(当然中国的泡沫是大过美国的，美国的都只能算是一个小型地产泡沫），不是说 30%就代表实际 OK了，而是政府干预金融风险，不允许继续下探修复，很多小国都是下探幅度过 40%，如日韩西班牙。

从这张图上二手房是理应更亮起始点更高的那条线，也反映出当年一二手的倒挂趋势，现在尚未普遍修正到 20%的区间，一线城市已领先修正到75%分位，国家在急忙出来喊话喊底

中国长期人口结构很不乐观（23 年15~59 岁劳动力净减少 1000 万，不过这 1000万退休不是购房人群），这个锚点永远无法绕过，所以房地产即使进入止跌企稳，后面仍有数年的横盘，直到新一波年轻人口入市（租售比修复），或城市旧基建翻新（新房去库存周期低于 14 个月），才有明显上涨（将在改善房和优质房中复苏）；还有一种情况是天量货币流入市场（大通胀），可以冲销债务，但以货币购买力层面来说，货币大幅贬值会导致更多人变穷，哪怕是这种下下策，大量三线以下城市也回不到高点，因为人口和政策都会流向大城市群和枢纽城市。房地产税和维修基金的落地是楼市在货币购买力和纸面金额见底的必然因素，当从市场扩张走向市场维护，必然需要可持续税源，房地产那么好的税源不可能不收。待到房地产税落地后，家庭收入稳健到f时可重点考虑购入一二线城市，除此外买房都将注定是消费而非投资。

好房子写入政府工作报告

我国所有的政策都是围绕着卖，而不是围绕着住。除了降价外的招都愿意出。如何让有房子的人心甘情愿地换新房，总要找个合适的理由。而老房二手房既然已经被老实人接盘，还能让你跑了不成？

开发商可以影响政策，而真正住房子的业主却不行。开发商说在阳台偷面积种树是好房子，政策就配合开发商做噱头，鼓励在阳台盖违建；开发商说中央新风恒温恒湿是好房子（实际在中国这个季风气候国家，层高调高后知冷知热效果都会变差，会增大使用成本，新房只能面向对增加成本感知较弱的人群），政策就配合加高层高；开发商在公摊面积上做文章，政策就配合改公摊面积，政策总是跟着开发商胃口前后脚走，总是为了售楼小姐话术服务。

新房企稳跟存量二手房的关系已经没那么大了，一般的二手房在陪老实人变老途中慢慢贬值。

好房子/豪宅可否成为救世主？

高端楼盘维护成本跟豪车一样，是逐年上升的，例如维持会所运营要额外的付出。房子的真实成本=初始售价+维护成本，有不少提前折现的产品，而多数购房者并未真正具备持续支付能力。2024 年 140m² 以上户型库存去化周期达 28 个月，是 90m² 以下户型的 3.1 倍。原因也简单，家庭规模持续缩小，2025 年平均每户 2.4 人，较 2010 年减少 0.7 人。从功能调研显示，独立衣帽间的实际使用率仅 19%，对可变空间的需求增至 68%。当时间走到 2025 年，25-35 购房群体变成了如下考量公式：

$住房价值=0.4通勤效率+0.3社区活力+0.2改造弹性+0.1身份象征$

而 60、70 后的群体公式中身份象征权重达 0.45

年轻人更倾向轻资产模式，48%选择买 老破小+重金改造，而非直接购买精装新房，37%接受 核心区小户型+近郊第二居所的组合方案，甚至 15%开始尝试 购房+REITs 投资对冲持有成本。新一代用消费电子品逻辑看待住房，不追求永恒占有，而是持续迭代，计划每 5-8 年通过置换升级居住体验。住房从资本品回归耐用消费品，定价权从金融属性转向使用价值，市场生态分化：有钱人不差钱住豪宅，普通人老老实实计算成本和性价比，不为明天的泡沫支付今天的溢价。

参考