自三道红线和指导价开启的调整

2021年开始，中国的房地产市场经历了连续三年的下滑，这算是自商品房市场成立以来持续时间最长、跌幅最大的一次调整。当前市场步入『以价换量』的阶段，房价跌幅大于租金。

这次调整周期中，中国的房价到底下跌了多少？

从 重点50 城来看，上半年平均租售比为 1:590（相当于 590 个月能收回成本，约 49 年），但仍远低于国际合理区间（传说全球合理区间为1:200~1:300之间，也就是售租比 16.7~25，租金回报率 6%~4%），理论上仍有修正空间，但其收益私有化，成本社会化（资本来自外部，推高的成本又有全民买单），风险全民化的特征，实际也没什么太多下探空间，只能死扛到『科技竞赛胜利/产业结构胜出』$\longrightarrow$收入上涨来缓解。

至于为何会进展到如此地步，可以联系看看经济与债务

一线城市房价状况

回落至2016至2017

• 香港楼市在去年2月宣布全面“撤辣”(取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税等)后，香港楼市迎来一波小反弹，先是中原城市领先指数持续上扬，但后续又开始持续下跌
• 从峰值到现在，深圳的二手房价格累计下降了37.3%，涨幅是最高的，同时也最早达到了峰值，跌幅也是最显著的。最新二手房成交均价约为5.9万元/平方米，这一水平大致回到了2016年8月的价格水平，2016年的二手房成交均价大约为5.4万元/平方米，部分月份 6 万元/平方米。如何理解呢，也只能说在四大一线中深圳原来杠杆率最高
• 广州的房价从峰值至今已经下跌了26.8%，回到了2017年6月的价格水平，二手房挂牌量也去到了 15w 套的历史高值
• 归因于北上两地早些时候实施了更为严格的房地产市场调控政策，提高了投资炒房的门槛，使得市场波动相对平稳。8月初上海二手住宅的平均成交价为57915元/平方米，结合历年的价值，可以得出当前房价价格已回落至2017年水平。北京二手住宅的平均成交价已较23年高点下跌约一万元，部分数据显示已回调至2016年水平，整体跌幅显著，尤其是郊区和老破小房源，跌幅普遍在40%至50%之间

下钻搞钱第一城鹏城（2023）

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    title "深圳 04-23 年二手房交易走势"
    x-axis "年份-折线均价w/平米" [2004, 05, 06, 07, 08, 09,  10, 11, 12, 13, 14, 15, 16,  17, 18, 19, 20, 21, 22, 23,24H1]
    y-axis "量能-柱图过户量w套" 0 --> 16
    bar [5.3, 6.6, 8.5, 9.2, 4.3, 15.5,11.3, 6.1, 5.7, 8.8, 5.7, 12.7, 9.6, 6.4,  6.5, 7.7, 9.5, 4.1, 2.2, 3.3]
    line [0.6, 0.7, 0.9, 1.3, 1.2, 1.4,1.6, 1.5, 1.6, 1.9, 2.3, 3.1, 5, 5.5,  5.9, 6.2, 7, 8, 7.4, 6.5,5.9]

2023议价空间

2023 年深圳二手房平均议价空间

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    title "2023年深圳二手房平均议价空间"
    x-axis "月份 议价率=(最后挂牌价-成交价)/最后挂牌价" [1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12]
    y-axis "议价比例 %" 1 --> 11
    line [8,6.8,6.9,7.1,7.5,9.1,10.5,8.2,8.1,8.8,10.7,10.2]

• 2021年参考价政策出台第一年，深圳54.5%的房源成交价高于参考价20%以上，只有5%的房源成交价低于参考价。
• 2022年，低于参考价成交的占比上涨到19.7%。
• 2023年全年，低于参考价成交的占比大幅增长至50.3%。2023H1，低于参考价成交占比仅3成左右，但7月开始大幅度提升，一跃超过6成。Q4起更是超过7成，直至12月底，低于参考价成交占比达到80%，『不低于参考价的房子不看』已经为市场常态

2023H2 指导价vs 实际价偏差

pie title 低于指导价成交的低多少
	"低 0-5%":25
	"低 5-10%":23
	"低 10-15%":21
	"低 15-20%":14
	"低 20-30%":12
	"低 30%+":5

2023二手房源成交周期

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    title "2023年深圳二手房成交周期"
    x-axis "年份" [2019,2020,2021,2022,2023]
    y-axis "成交周期（天）" 30 --> 200
    line [136,113,108,153,178]

• 2023年深圳二手房成交周期平均为178天，比2022年拉长了近1个月的时间。

• 近5年里成交周期最短是2021年的108天，大概3个半月。3年时间，深圳二手房成交周期已经近乎翻倍。业主出售需要更大的耐心。

• 不完全是“越大越难卖”。2023年改善客群积极入市，90-144㎡的二手房成交周期反而是最短的，为166天。低于60㎡的小户型成交周期并不低，达到172天。144㎡以上的豪宅总价高，目标客群主要是小范围的高净值人群，成交周期自然较长，超过210天。

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    title "2023深圳不同面积二手房去化周期"
    x-axis "面积段" ["(0,60]","(60-90]","(90-144]","144+"]
    y-axis "成交周期（天）" 160 --> 220
    bar [172,169,166,211]

成交片区与客户年龄

2023年二手房过户量排名前三的片区依然是三大“老演员”：龙岗中心城、布吉和西乡，前三名连续3年未变。但去年各片区成交量同比有了明显上涨。龙岗中心城上涨39%，布吉上涨31%，西乡上涨59%，各类片区数据可详见参考链接^[1]。

城市常住人口的平均年龄只有32.5岁，购房者平均年龄36.5岁，购房群体年龄相较 22 年上涨 0.5 岁，有增大趋势。各年龄层上41-50岁群体和21-30岁群体分别相较 22 年出现 2%左右的升降，主力31-40 的几乎无变化，95后00后年轻人更加倾向于先租房，部分群体转向购买人才房也会带来购房年龄增大。

售租比详细透视

2019年来重点 50 城租售比=单位月租金/单位房价^[3]

2019年来重点 50 城售租比=房屋总价/房屋年租金

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    title "重点 50 城售租比"
    x-axis [2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024H1]
    y-axis "售租比" 48 --> 53
    bar [49.7, 50, 51, 51, 52.1, 49.2]
    line [49.7, 50, 51, 51, 52.1, 49.2]

高售租比城市集中在长、珠三角经济圈。

• 厦门位居售租比榜首，靠出租收回成本需 76 年，东莞达 71.6 年，位居第二。宁波，金华，深圳，苏州紧随其后，售租比均在 60 年以上。
• 银川、乌鲁木齐、贵阳分列低租售比前三，不到 30 年就可以通过出租收回成本。桂林，哈尔滨，长沙，湛江租售比也较为合理，均在 35 年以下

xychart-beta
    title "重点 50 城租金回报率"
    x-axis [2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024H1]
    y-axis "租金回报率 (in %)" 1.9 --> 2.1
    bar [2.01, 2, 1.96, 1.96, 1.96, 2.03]
    line [2.01, 2, 1.96, 1.96, 1.96, 2.03]

租金回报率 2.03%（高过五大行 5 年期定存 1.8%，但与 10 年期国债2.23%比仍无优势），创 2019 年来新高

xychart-beta
    title "24年投资收益率对比"
    x-axis ["10年期国债", "50城房租金", "基金平均收益率", "5年定存", "1年期国债"]
    y-axis "回报率 (in %)" 1.3 --> 2.3
    bar [2.23, 2.03, 2, 1.8, 1.47]
    line [2.23, 2.03, 2, 1.8, 1.47]

租金回报城市能级负相关

城市能级越高，租金回报率越低，高租金回报率以弱二线及三四线城市居多。24H1 一线城市租金回报率 1.79%，同比回落0.01%;二线城市回报率1.92%，同比上升0.09%, 三四线为2.46%，同比上升0.12%。

2024H1租金回报率降序队列

2024H1租金回报率降序排列，厦门租金回报率仅 1.32%，最差高居榜首。银川租金回报率4.58%, Top1，甩第二名乌鲁木齐3.63%近 1 个百分点；

因各种研究报告的城市范围不一致，也没释出全部清单，所以你看到部分省会城市未列出数据，因为它们也藏在区间内。

对照 2019 年

更多信息和图表，可参见^[2]

不谈房价谈变化

央行在二季报里也特地设了一个专栏：支持租房租赁产业可持续发展，给了一些调调和资金支持的吹风。提到租金是影响住房价值的核心变量，租售比是衡量住房价值的简化指标，若静态租售比提升到 3% 「对应于售租比 33 年，租售比1：400」以上，将高于多数资产回报率，租房租赁产业是未来房地产发展的重要方向。

政策鼓励或不鼓励的事项，或许不会立刻产生效果，但最终必然会带来显著影响。例如曾有一段时期，银保监的郭主席将房地产称作「灰犀牛」，并告诫众人留意房地产投资的风险，一年多以后，房地产的拐点就出现了。证监会在两年多前提出构建『中国特色社会主义估值体系』，许多人不相信 PE低于 10 倍，市净率低于 1 倍的央企未来会迎来一波上涨，而后中石油、工行，中行，长江电力，中国联通的走势验证了者一切。要关注政策趋势，而且要提前进行布局，且还需要一定的耐心。

参考